数据截至2026年9月18日｜ 数据来源：淘宝阿里司法拍卖平台｜整理：浦江房交网

 

法拍房，就好比是浦江楼市一份公开的真实考卷。起拍价、报名人数、竞价轮次、最终成交价，所有数据全部透明公示。本文逐笔梳理2026年浦江法拍房全部成交记录，看清今年浦江法拍房：成交价位在哪、市场争抢热度如何、争抢房源主要在哪几个方面。

 

一、整体：今年浦江法拍房成交70笔，合计约0.77亿元，成交率77.8%。

截至9月18日，2026年浦江法拍房可核验的成交记录共70笔，成交总价合计约 7711万元（约0.77亿元）。挂牌的浦江县内住宅合计90套（同一房源二拍已去重），其中70套已成交、20套未成交（含流拍、中止及仍在拍卖中的），成交率77.8%。

2026 年浦江法拍房成交笔数（按月）

从月度节奏看：1月开局10笔，2月受春节影响回落到3笔，3月回升到7笔，4—6月稳定在每月4—6笔。7月出现明显峰值25笔，主要来自玖悦云庭一批18 套房产的集中处置；把这批剔除，7月为7笔，与全年月均水平相当。8月7笔，9月（截至18日）3笔。

 

二、一拍成交还是二拍成交？36%的成交房源此前已经流拍过

法拍房的拍卖是有阶段的：第一次拍卖（一拍）流拍后，按一拍起拍价下调进行第二次拍卖（二拍）；二拍再流拍，才进入变卖。

2026年披露评估价的50笔成交案例，另外20笔没有评估价（破产变价或未标注）

把成交记录中披露了评估价的50笔拿出来看，起拍价与评估价的比值呈现出非常清晰的两个区间：

• 起拍价≈评估价的7折、7.5折、8折——32笔（64%）
  ：这是法院常规的首轮定价（首次拍卖起拍价不得低于评估价的70%），属于一拍即成交；
• 起拍价≈评估价的5.6折、6折、6.4折——18 笔（36%）
  ：正好是"一拍起拍价再降 20%"的结果，说明这些房源此前已经流拍，是在二拍或变卖阶段才卖出去的。

一句话结论：今年浦江每10套成交的法拍房里，大约有3.6套是"流拍过一轮甚至两轮之后"才卖掉的。这也解释了为什么不少人会觉得浦江法拍"能捡漏"——确实有相当一部分房源，要等到价格再降一档，才有人接手。

 

三、更关键的一点：二拍成交价，有不少反超了一拍起拍价

很多人以为"等二拍更便宜"，因为二拍起拍价确实更低。但二拍降的只是"起拍价"，不是"成交价"。判断"等二拍到底划不划算"，有一个很直接的指标：二拍（或变卖）阶段的最终成交价，有没有超过这套房子一拍的起拍价？我们把这18笔二拍/变卖成交的房源，按"二拍起拍价÷0.8"还原出它们当年的一拍起拍价，再与最终成交价逐一对比：

2026年浦江18笔二拍/变卖成交房源：成交价相对一拍起拍价的偏离幅度

统计结果：18笔二拍 / 变卖成交的房源中，有4笔（22.2%）的成交价超过了一拍起拍价，另有2笔与一拍起拍价的差距在3%以内。也就是说，约三分之一的房源，等来的二拍不但没更便宜，价格反而被抢回到一拍起拍价附近甚至更高。

 

这4个案例很有代表性：

• 万固文华园4幢2单元104室
  ：二拍起拍52.8万元（还原一拍起拍66万元），经33轮竞价以74.4万元成交，比一拍起拍价还高8.4万元（+12.7%）；
• 翠湖路247号
  ：二拍起拍160万元（还原一拍起拍200万元），经 35轮竞价以214.4万元成交，高出14.4万元（+7.2%）；
• 新厦东方蓝郡6幢1单元1602室
  ：二拍起拍72万元（还原一拍起拍90万元），经28轮竞价以96.8万元成交，高出 6.8万元（+7.6%）；
• 东苑二区408号
  ：二拍起拍117.6万元（还原一拍起拍147万元），经32轮竞价以153.87万元成交，高出6.87万元（+4.7%）。

为什么会"二拍比一拍还贵"？

1.二拍降的是门槛，不是房子的价值。

二拍起拍价降到评估价的5.6—6.4折，保证金、起拍总价同步下降，原本"够不着"的买家一下子都进来了。看的人多了，出价的人自然也多。

2.竞价情绪会把价格重新推高。

这4套房源的竞价轮数分别是33、35、28、32轮，全部落在今年竞争最激烈的一档。多轮举牌下，"再加一点就能买到"的心理很容易让成交价一路回到甚至越过一拍起拍价。

3.被抢的都是"有共识"的房源。

万固文华园、新厦东方蓝郡是浦江购房者熟悉的次新小区，翠湖路247号是核心地段的整幢房产，东苑二区408号也是整幢——这类标的在二手房市场本身就有承接力，一旦以"6 折"挂出来，反而成了抢手货。

4.反过来看，无人问津的房源即便打6折也卖不上价。

18笔中有5笔是1轮就以二拍起拍价成交——成交价比一拍起拍价整整低20%，这些房源从头到尾没人争。房源之间的分化，比"几拍"本身更能决定价格。

 

所以，"等二拍"能不能省钱，取决于房源本身。主流面积、次新小区、地段有共识的房源，等二拍往往等不来便宜，反而可能被别人的出价推上去；而无人问津的房源，即便降到6折，也仍然只有起拍价成交。

 

四、竞价激烈程度：三成房源 1 轮就成交，也有 86 轮的鏖战

2026年浦江法拍房竞价轮数分布

 

70笔成交中，22笔（31.4%）是1轮竞价即以起拍价成交，另有8笔在2—5轮内结束——合计约43%的成交在5轮以内落槌。

 

但另一端同样存在：20笔成交集中在11—20轮，6笔在21—30轮，5笔超过30轮。全年竞价轮数中位数9轮、平均11.4轮，最高86轮。最激烈的一笔是浦阳街道 观华路290号：258.05㎡ 的房产，从252.7万元起拍，经过 86轮竞价，最终以399.1万元成交，溢价率约58%。

 

整体看，70笔中有48笔（68.6%）成交价高于起拍价，但加价幅度中位数只有6.0%、平均10.2%——大多数是"小幅加价成交"，真正被抢出高溢价的只是少数。

 

五、成交单价：5000—7000 元/㎡ 是绝对主流

2026年浦江法拍房成交单价分布（披露单价的61笔）

在披露了单价的61笔成交中，35笔（57%）落在5000—7000元/㎡ 区间；7000—9000元/㎡ 有15笔；9000元/㎡ 以上共8笔，其中仅1笔超过 12000元/㎡。

 

全年成交单价中位数6667元/㎡，平均7183元/㎡，最低3465元/㎡（岩头镇幸福新村27幢），最高17627元/㎡（圣奥·杭府17幢2单元1802室，186.19㎡，起拍271.5万元、经20轮竞价以328.2万元成交）。

 

单价的差距主要由房龄、地段和小区品质决定：老城区成熟片区的多层住宅普遍在 5000—7000元/㎡；次新小区、优质地段的改善型房源则能到 8000—11000元/㎡。

 

六、谁最贵、谁最抢手

2026年浦江法拍房成交总价TOP10：起拍价 vs 成交价（单位：万元）

成交总价最高的几笔，集中在老城核心地段的整幢或大面积房产：

• 浦阳镇和平北路92号
  ：821.76㎡，起拍550万元，12轮竞价后以610.5万元成交，是今年浦江成交总价最高的一笔；
• 观华路290号
  ：258.05㎡，252.7万元起拍，86轮即以399.1万元成交；
• 翠湖路247号
  ：511.67㎡，评估价280万元，起拍160万元，经35轮竞价以214.4万元成交；
• 圣奥·杭府17幢
  ：186.19㎡，271.5万元起拍，20轮以328.2万元成交。

从小区看，今年成交最集中的是 玖悦云庭（19笔，其中18笔为破产处置的集中拍卖，另有1套流拍），其次是万鑫源（3笔）、文溪新区（3笔）、万固文华园、东望学苑、东方和园、富丽豪苑、时代豪庭、华欣名都（各2笔）。

 

值得注意的是，次新小区一旦出现在法拍货架上，往往更容易被抢：玖悦云庭13幢903室经30轮竞价以72.9万元成交；万鑫源2幢1单元601室经15轮竞价以96.9万元成交；万固文华园4幢2单元104室经33轮竞价以74.4万元成交；新厦东方蓝郡6幢1单元1602室经28轮竞价，从72万元一路加到96.8万元成交。

 

七、几点提醒

一拍流拍在浦江并不少见。

今年约36%的成交房源此前已经流拍过。二拍起拍价通常是一拍起拍价的8折，等待二拍确实存在价格空间。

但"低起拍价"不等于"低成交价"。

22.2%的二拍成交房源，成交价反而超过了一拍起拍价。起拍价越低，报名者越多，价格越容易被情绪推高。参与竞拍前，先设定自己的最高承受价。

 

八、数据说明

1.本文数据来自淘宝阿里司法拍卖平台上浦江县内住宅房产标的，经浦江房交网整理。

2.样本为 2026年1月1日至9月18日期间公开可核验的成交案例，共70笔，以住宅为主。

3.拍卖阶段（一拍 / 二拍·变卖）的判断依据：按《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，首次拍卖起拍价不得低于评估价的 70%，再次拍卖的起拍价降幅不得超过前次起拍价的 20%（即二拍起拍价最低可至评估价的 56%）。本文据此用"起拍价 ÷ 评估价"的比值判断阶段，并以"二拍起拍价 ÷ 0.8"还原一拍起拍价。

4.70笔成交中有50笔披露了评估价，可用于判断拍卖阶段；其余20笔无评估价、无法判断拍次，未纳入阶段统计——包括玖悦云庭破产处置18笔（破产变价公告不列评估价）、公告标注“评估价：无”的 1笔（项宅新区17幢2单元403室）、报道未披露评估价的1笔（仙华路149号）。

5.成交金额、单价均以公开披露信息为准；个别案例因平台未披露评估价或单价，相关字段以"—"表示。

 

文章资料来源：阿里司法拍卖平台